Вопрос: Как превратить свой дом или квартиру в объект сезонной аренды?

Я купил свою однушку в долевое. Я рисковал остаться вообще и без квартиры, и без денег. То есть, стать «обманутым дольщиком» после такого мне не страшны никакие риски в инвестициях))) с квартиры вернул причитающийся подоходный налог, взыскал с застройщика за просрочку, 3 года уже сдаю. Уже отбил почти треть той суммы, за которую покупал квартиру. И это не считая того, что сама квартира в полтора раза в цене выросла после сдачи дома. Здесь очень важный момент: никакой ипотеки, как бы тебя не уговаривали с экрана дяди и тёти.

А я знаю людей как Вы! Говорит много и не по делу, со средних веков сдача не жилья а даже сарая приносит хорошую ренту! Доходные дома строили всю жизнь! Как то Вам на мозг давят Ваши мысли) А люди живут по другому))))))))))))

Это извечный спор. Честно сказать. Знаю несколько людей, которые так же рассуждали, пока жили одни. А когда женились, завели детей. То купили себе угол. 😉 И они также продолжают путешествовать. Но знают, что в любой момент могут вернуться к себе домой. Можно назвать это тихой гаванью. 😉 Ну вообще если платежи по ипотеке и плата за аренду одинаковые, допустим как в Подмосквье. То получается, так вы просто отдаёте эти деньги. А так через n количество лет у вас будет своя квартира. 😉 Но это моё мнение. А вообще я давно понял, что инвестиции, финансы и т.д. Это такое индивидуальное понятие, потому что у каждого своя ситуация, свои накопления, свои знания и умения, своё отношения к риску и т.д. Поэтому тут спорить вообще нет смысла. Считаю, что правы все. Потому что у всех своя правда. 😉 Так мысли в слух 😉

Единственный вопрос: такое разделение как-то можно узаконить? Насколько я знаю, наличие нескольких санузлов и кухонь признаки многоквартирности дома, в таком случае узаконить перепланировку не получится. Не хотелось бы взять 15-20М в ипотеку, вложиться в ремонт, а потом через несколько лет получить снос доходного объекта. Недвижимость же покупают для фиксирования дохода, «на пенсию», а можно получить чистый убыток. Понятно, что пока никто не в курсе владелец зарабатывает.
Подскажите, как ситуация обстоит с узакониванием доходных домов?

Приветствую! Только вот присоединился к Вам,в контенте будет в ближайшее время видео для новичков? Где вы скажите свой взгляд на рынок сейчас и как распределить небольшую сумму скажем 100к (что стоит купить,может несколько вариантов). Пару лет/долгосрок (раз в пол года корректировки)
Думаю сейчас это очень актуально. Люди бегут со вкладов и я вот пришёл вместе с ними). У кого сумма больше,соответсвенно умножать пропорционально акции будет не сложно. Уверен такое видео зайдёт,сейчас ничего такого не снимает никто. Все сидят со своими 5-20 летними портвелями и рассказывают как хорошо все,когда все куплено было в 2 раза дешевле например. А сейчас то что делать подписчикам вашим?)

Налоговая ничего не поимеет, можно получать наличные, карточки родственников периодически менять. Ничего они не отследят, если с умом всё делать. Я вообще нигде не работаю, карточками не пользуюсь, как меня взять, а? Вообще без вариантов.

Здравствуйте! Очень познавательные видео! Спасибо за труд!
Возможно я ошибаюсь, но плюсы в арендной недвижимости тоже есть. Например,покупая 1 к квартиру, допустим в Химках, за 5 млн р. Сдаю ее за 35-40 тыс р. В мес. Умножаем на 12 мес в году, получаем 420 000-480 000р, в среднем допустим 450 000.
450 т₽ это 9 % годовых, от 5 млн ₽.
Проблемы с потоками и пожарами решает страховка, менее 1 %
Если взять ипотеку 8%, (хотя есть льготная, для людей с тремя детьми-5%, ) то можно не привлекая свои денежные средства, а только средства банка, можно купить квартиру,
Если я в чем то ошибаюсь поправьте меня пожалуйста.

Есть возможность увеличить доходы при меньших инвестициях. На примере моего города Запорожье расскажу, уверен в других городах тоже работает. Цены моего города укажу, сильно не удивляйтесь, относительно мухосранск. Итак нормальная зп в городе 400$. У многих меньше. Есть у нас в городе место где сконцентрировано много вузов. Вокруг общаги. Больше половины юридически уже частные и комнаты в них приватизированы. Берём там комнату. Ценник колеблется от 4-5к$. Средняя аренда комнаты по городу 40-50$. Ставим две кровати и сдаем койки отдельно. Имеем 90-100$. Особо ушлые ставят две двухъярусные кровати и сдают от25-30$. Но и это не предел. Лично видел комнаты где стоит 4 двухъярусные кровати (!) по 20$ за место. И очередь на эту комнату. Эдакий хостел для студентов. Но по факту там и строители, и командировочные и кто угодно. Чем больше мест ставишь тем геморроя правда больше, и времени больше нужно тратить. За год считаем будто 8 месяцев в году загрузка 100%. Все что больше это на всякие побочные расходы или простой койко мест. Итого 1280$ в год или 32% годовых при вложении 4к$. Но и нервов за этот год немало конечно потрепят. В лайт версии с двумя койками имеем минимум 720$ или 18% годовых при тех же 8 месяцах в году загруженности и без особых телодвижений. У нормальных хозяев знаю есть жильцы которые живут все время учёбы (4-5 лет) и платят даже летом когда они уезжают по домам чтобы сохранить место. А знаю даже случай как два брата из села после учёбы остались в городе и уже лет 10 снимают комнату в общем и владелец только с них ещё две комнаты рядом под сдачу купил. В других городах думаю тоже такие варианты можно провернуть, только с другими цифрами

Короче как специалист недвижимости скажу еще такой момент. Когда ипотека дешевая по ставке 4-5, а у нас есть регионы с соыинансирование типо ДВ. Там и недвижка дороже в разы и аренда дешевле т.к. и ипотека дешевле и разрыв шаблона т.к. недвижимость дорогая. Ипотека дешевая. Аренда дешевая не 5%доходность будет а 1-2 и не покроет это %ипотеки с завычетом инфляции. Поэтому я бы сказал что эти вещи на рынке связаны.

Всяк Кулик своё болото хвалит.

Вот привык работать с коммерческой недвижимостью, вот и работай. Такие же страшилки можно рассказать и про коммерческую недвижимость.

Вот сделают налог на коммерческую недвижимость 3%, и будешь отдавать больше чем получишь. Тогда и посмотрим. И не забудь уплатить 13% при продаже своей коммерции независимо от срока владения, ибо ты с неё доход получал)))

Мля, надо же было такое сказануть: три раза в год у него арендатор меняется. Ты что там за клоповник сдаёшь?�� У меня есть знакомые которые уже 5-7 лет одну и ту же хату снимают, и хрен выгонишь их оттуда.

В России всё сложно!
Оч. Дорогая ипотека! В «Новой Европе» (Эстонии) сдача в аренду покрывает ипотеку с лихвой! Страховка квартиры 7€ в месяц! От пожара, потопа и т. д! Ипотека 2.5% годовых, сдача 10-11%! 7,5-8.5% чистый доход!
В такой методе главное не брать на себя слишком большие объязательства по выплатам, чтоб уменьшить риски! И должна быть подушка безопастности! Скажем на незапланированный ремонт, на покрытие долга квартиросъёмщика(могут сбежать не заплатив за последний месяц)
Сдача квартиры это работа!
Надо переодически проверять квартиру! Уметь разговаривать с неплательщиками, договариваться, где-то надавить, иногда и замки менять и т.д…
В общем не всё так просто!!!
Опять же и цена и востребованность на рынке жилья может уменьшится…
Любая инвестиция это риск!
Но покрайней мере на жильё в столицах всегда есть спрос! Ну, хочется в это верить!)))
В любом случае попробовать стоит!

Видео сплошные допуски и теоретические утверждения, основанные видимо на какой то идеально работающей модели. Единственное более менее ценное это статистика из штатов, но это не точно:). На практике в рашке будет так. Никакая аренда расти на сумму инфляции не будет, от слова совсем, а с учетом количества предложений рост будет местами отрицательный. Стоимость вашего вторичного жилья так же не вырастет, даже с учетом незначительного роста новостроек. Основная причина нет роста располагаемого дохода населения. Ликвидность ваших метров так же под вопросом, быстро и нормально (по рынку) продать не выйдет, придется скидывать. Причина та же, огромное количество продажных квартир, малое количество реальных покупателей с деньгами. С учетом стоимости отделки, мебели, услуг по ремонту, налогов, сдача квартиры в регионах не приносит ничего кроме гемора. Ежемесячный взнос по ипотеке будет в 1,5-2 раза выше чем арендная плата, независимо от того, крупный это город или регион, всё пропорционально. Каждые 5-7 лет (возможно и раньше) ваша квартира потребует серьёзных вложений на обновление ремонта и всего прочего, это еще сильнее снизит доходность.

Бывает что продать за такие деньги потом может быть трудно.
Суммы просто фантастические, спрашивается, за что платить.
Если к примеру в другом местье дом, может стоит в 100 раз дешевле.
Из того же материала.
То есть в одном месте 2,5 миллиона, в другом 24 тысяч.
Вообщем то за такие деньги, можно купить чуть ли не 300-500 гектар земли.
Вот и ценность реальная уже, а не фантастическая.
Охотится можно будет сколько влезет.
Устраивать охоты разного вида, псовая охота к примерно, с псовыми борзыми. (Только в России).
Можно стать хозяином охоты.
Выращивать собаки, как делали до 1860 года.

Вы не учитываете эффект финансового рычага при инвестиции в недвижимость. Рост стоимости квартиры является полностью вашим несмотря на то что вы еще не полностью выплатили кредит. Например, вы сделали первый депозит 25%, стоимость недвижимости растет на 5%, прирост на ваш капитал 20%.

Ипотека невыгодна только в России с ненормальными ставками, в Прибалтике например ставки 2.5%-4% и у вас есть денежный поток с недвижимости сразу после покупки + эффект прироста стоимости с плечом, как описано выше.

Какой смысл брать новостройки, делать там ремонт и потом сдавать??? Я комнаты в коммуналках покупаю и 11,5% годовых имею, и ремонты там никакие не нужны, чисто косметика и минимальный набор бытовой техники! У нас в городе, комнату в нормальном состоянии (иногда даже с мебелью и техникой), можно спокойно взять за 700-750тр и сдавать за 7,5-8 тр. + к/у, вот такая арифметика ))

Один вопрос. Как между собой пересекаются сложный процент и доходность по стоимости акций? Что бы сложный процент работал, нужно регулярно реинвестировать доходность. Как это относится к акциям, за исключением диведендных выплат, не пойму. Вообще по акциям очень сложно фиксировать и уж тем более реинвестировать доходность. Потому что фиксация дохода, предполагает собой продажу акций.

Поделюсь своим опытом инвестиций в недвижимость, может кому интересно будет. Согласен, что в жилую недвижимость инвестировать это полная хрень, особенно в ипотеку. Срок окупаемости вложений даже без ипотеки в районе от 20 лет до бесконечности. Есть исключения, это города крайнего севера и районов приравненных к ним, там арендные ставки гораздо выше (пример: город Губкинский, цена недвижимости 3.5 млн.руб, арендная плата 35-40 тыс.руб). Если инвестировать в недвижимость то в коммерческую, так как срок окупаемости вложений 8-12 лет в среднем, и рост самой недвижимости на величину инфляции. Но чтобы найти хороший объект нужно потратить много времени и сил, не нужно думать что это просто, это во первых. Во вторых, цена на такие объекты, как правило, ещё выше чем на жилую недвижимость, то есть чтобы заходить в это дело нужен уже капитал(не беру в расчет ларьки). И вы должны понимать, что имея один объект коммерческой недвижимости за 10млн.руб, к примеру, и не имея больше никаких инвестиций, ваш актив не деверсифецирован, от слова совсем. Ладно риски с пожаром и потопом, можно застраховать, но, к примеру, уйдет арендатор и никакого дохода не будет, а поиск нового может занять от нескольких месяцев до года, а то и больше. Есть много нюансов при подборе такой недвижимости, такие как местоположение, район, проходимость, рентабельность и прочие.

Все эти инвестиции в фондовый рынок, да ещё на длительный срок подразумевают создание себе капитала к пенсии, на старость, так сказать. А жить то нормально хочется уже сейчас. 20 лет! А что это? Многие задумались об инвестициях только в 40 лет, а многих через 20 лет ждёт уже глубокая старость. А ещё… все мы под Богом ходим…. ха… 20 лет!!!Поправьте меня, если я не прав.

Подскажите, пожалуйста, как обезопасить себя, как арендатора от того, что раньше срока, чем прописано в договоре, попросят освободить жил площадь? Может вписать денежные санкции арендодателю в договор?

Проверять комуналки надо через сайты, никогда не стоит верить квартиранту на слово что он оплатил. Благо сейчас это очень просто и доступно. Многие не переводят на карту а платят налом. Ремонт каждый год на 100 не делают, да и депозит называется страховым не просто так. Суть его не только в том чтобы покрыть стоимость ремонта но и в том чтобы квартирант понимал что в случае чего не сможет по тихому свалить и будет беречь чужое имущество.
Да и вобще за 100 тыс можно не только поменять полностью пол (ламинат) в квартире. Ламинат для сдачи стоит порядка 250-500р за метр, т.е. до 10-20тыс при размере квартиры 35м2. Стены можно изначально покрасить краской белой, таким обзаром «испорченные стены» можно «починить» за 500р банкой вододисперсной краски. Вместо люстры плафоны из ИКЕА по 500р, если разобьют то не страшно.
Вместо штор можно жалюзи, их легко чистить, дешево и быстро устанавливать, да и в целом визуально увеличивают пространство.
Налог на имущество порядка 500р в год. Страховку разве в России кто-то платит? Транспортные расходы проезд в метро в СПб по карте в обе стороны 70р

Автор, у меня к вам вопрос. Допустим, если берёшь квартиру в ипотеку и так вышло что за год, допустим она выросла в цене на лям. Я беру и продаю ее, гашу ипотеку досрочно и по идее ещё денег останется на дальнейший рост. Это так? Или я что-то упускаю. Заранее спасибо

Всё бы ничего, но мои родители и их поколение, мои друзья считают только «железобетонную» инвестицию единственным выходом для их денег. На мои разговоры про депозиты говорят про банковские риски, на мои инвестиции в ETF на ИИС вообще смотрят как на МММ. И не понимаю, то ли люди не хотят учиться, чтобы грамотно инвестировать; то ли слишком боятся вообще что-либо менять в подходе, взятом от родителей, а по итогу двое вложились в долгострой, один знакомый не может год закончить черновой ремонт, один попал на аферу с землей

Снимаю уже 4-й год квартиру, ни разу оплата не идексировалась, у всех друзей тоже. Если бы оплата индексировалась, то на данный момент была бы совсем неконкурентна. Дополнительные возможные ЧП, а также неминуемые ремонты делают эту затею совсем нерентабельной. Читал недавно статью, где человек описывают свой опыт покупки жилья под сдачу (имеет 5 квартир), Москва. Реальная доходность в районе 4,5-5%, что даже меньше депозита + куча дополнительных «головняков».

Считаю покупку личной недвижимости с последующей сдачей в аренду логична только если вы планируете потом в этой квартире жить. Тогда вам не нужна доходность от этого объекта, вам достаточно что бы он выходил в 0% или в небольшой + для досрочного погашения ипотеки. Но никогда бы не рассматривал недвижимость как первый, а тем более единственные способ вложения денег.

Пример: я хочу купить кВ в ипотеку 9% год на -15лет. Первый взнос 30%+….. именно: 1,8млн₽ от общ цены 5,8млн₽…. кВ с ремонтом….. ежемес взнос 40₽, сдаю за 40₽ в мес….именно так я и хочу гасить ипотеку….. итого я куплю кВ за 1,8 млн₽…. я знаю что мыслю примитивно, но в совковые акции и банки я не верю…. а как купить Яблоко не знаю ( чтоб потом наши не отобрали их )….. иначе я их прожру, а так недвижка останется…..��( я так делаю уже и ещё хочу. КВ сдаю/страхую И так далее )

Абсолютно согласен с высказываниями в данном видео, теперь если квартира, то только съёмная, была мысль довести это до родителей, но они уже слишком привыкли к старым убеждениям. Их никакими доводами уже не убедить в том, что своё жильё, это пережитки прошлого!

классный выпуск. спасибо. я вот думала договариваться с владельцами квартир, кто сдает в аренду, но не хочет управлять. и если там нет красивого ремонта, делать ремонт и пересдавать уже по комнатам и быть как управляющая компания =)

Знакомые летом когда жили на даче периодически сдавали комнату или гостевой домик. Соглашусь, что более, чем реально сдать, хотя сейчас все больше народа подтягивается и так или иначе конкурирует. Я выше упомянутым авито тоже пользуюсь, все его знают. В паблики вк можно покидать, в тг поискать группы по аренде, если есть время и желание заморочиться…

Оплата по ипотеке должна быть ниже оплаты по аренде и сопутствующих расходов, разница и есть реальный доход. Ну заберет квартиру банк в случае невозможности оплаты, испортится только кредитные рейтинг. Правильно взятый кредит это рычаг. А если эту квартиру выкупить как конфискат, заработать ещё и на перепродаже

Если у вас есть однокомнатная квартира, приобретенная за 8 млн рублей. Ее можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. рублей в месяц. Прибыль за 12 месяцев – 420 тыс. рублей. После того как вы определились с выбором жилплощади для покупки, около месяца может уйти на оформление документов по сделке, подготовку квартиры к сдаче и поиск жильцов. Поэтому за первый год получается 385 тыс. рублей. Когда мы вычтем из этой суммы квартплату, оплату услуг ЖКХ (помимо расхода электроэнергии и воды – это оплачивает квартирант), уплату налога, останется приблизительно 360 тыс. рублей. Также следует учесть незапланированные расходы – например, на ремонт возникающих неисправностей в квартире».

Таким образом, годовая прибыль от сдачи в аренду описанной квартиры составит около 4,5% при условии, что она не будет пустовать. Примерно такой же процент банки предлагают по вкладам, причем без сопутствующих аренде хлопот. Но если цены на жилье будут расти хотя бы на уровне инфляции (таргет ЦБ – 4%), то инвестиция в жилье окажется уже в два раза выгоднее депозита.

Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/41172.html

Вот я и выбрал эту стратегию. Тогда еще не вникал и не считал проценты. Просто понятна была сама идея. Так как был опыт сдачи недвижимости в аренду. Иду к этой цели уже 4 года. Поачу ипотеку, делаю ремонт частями. Сейчас остался последний этап. Поставить меж двери и обставить квартиру. Добавилась еще и коммуналка ). Нужно заметить что это был долгострой и два года кв не строилась. Ожидаемая прибыль на уровне 10 процентов годовых. Но точно можно будет просчитать как уже начну сдавать. Из за нехватки денег запуск постоянно оттягивается, но надеюсь за этот год получиться запустить проект.

Мляяяя сколько раз вам ослам говорить, что сдавать надо комнаты в общагах, обычные клоповники по 12 квадратных метров, с которых вы будете получать 10-12% годовых и не тратиться на кухни и сантехнику!

Если сдавать квартиру в посуточную аренду, ставка вырастает вдвое или больше. Ещё забыли упомянуть, что доход от аренды регулярный, и его тоже можно включить в сложный процент, диверсифицируя например, на фондовом рынке.

Как начать зарабатывать на посуточной аренде квартир?
Регистрируйтесь на бесплатный онлайн мастер-класс ► http://bit.ly/2M1vy6k
Если вы уже сейчас готовы стартовать в нише заработка на посуточной аренде, оставляйте заявку на курс и получите консультацию от нашего менеджера бесплатно ► http://bit.ly/2skBoGL

Как только представлю, что придется обслуживать квартиры, сразу отпадает делание этим заниматься. Безусловно проще и полезнее лежа на диване тратить пару часов на рынок, а ставшееся свободное время вложить в прогулки на свежем воздухе.